エレベーター保守契約を途中で解約ー残りの契約期間の費用を請求されたら？
2026.11.09
執筆者 陽なた法律事務所 弁護士 松井竜介
こんにちは。弁護士の松井です。
マンション管理組合では、エレベーターの保守点検、
管理業務、設備のメンテナンスなどについて、
専門業者と数年間の契約を締結していることがあります。
ところが、契約期間中に、「故障時の対応が遅い。」
「こちらから連絡しても十分な説明がない。」
など、業者への信頼が失われてしまうこともあります。
では、契約期間の途中で保守契約を解約した場合、
「残りの契約期間に受け取るはずだった費用を損害賠償として支払ってください。」
と請求されるのでしょうか。
今回は架空の相談事例をもとに、解決方法や裁判例を紹介したいと思います。
【相談内容】
マンション管理組合Ａの理事長Ｘからのご相談。
Ａ管理組合は、エレベーター保守会社Ｂ社との間で、
契約期間５年間 とするエレベーター保守管理契約を締結していました。
しかし、契約開始からしばらくすると、
・エレベーターの故障時の対応が遅い
・事故やトラブルへの説明が十分でない
・改修工事について見積書や説明を求めても、なかなか対応してもらえない
といった問題が生じました。
エレベーターは人の生命・身体の安全にも関わる重要な設備です。
そこでＡ管理組合は、「このままＢ社との契約を継続することは難しい。」
と判断し、契約期間の途中ではありましたが、
約３か月前に通知した上で保守契約を終了しました。
するとＢ社から、「５年間の契約なのに途中で解約された。」
「残りの契約期間に受け取る予定だった保守費用を失った。」
として、損害賠償を請求されました。
Ａ管理組合は、契約期間途中で解約した以上、
残りの期間の保守費用を支払わなければならないのでしょうか。
【弁護士からの回答】
結論から申し上げると、
契約期間の途中で解約したというだけで、
当然に残りの契約期間の保守費用について、
損害として全額支払わなければならないわけではありません。
今回参考となるのが、東京地方裁判所平成１５年５月２１日判決です。
この裁判では、マンション管理組合が、
５年間のエレベーター保守管理契約を期間途中で解約したため、
保守会社が損害賠償を請求しました。
しかし、裁判所は保守会社の請求を認めませんでした。
５年間の契約期間が定められていた
実際の裁判では、管理組合と保守会社との間で、
平成１０年５月１日から５年間という契約期間が定められていました。
保守会社は、その契約に基づいて、
マンションのエレベーターの保守点検を行っていました。
しかし管理組合は、
・故障や事故への対応が遅い
・改修工事について見積書や技術的説明がない
などの理由から保守会社に対する信頼を失い、
平成１３年１月３１日に解約を通知しました。
そして、約３か月後の同年４月３０日をもって契約を終了させました。
エレベーター保守契約は「準委任契約」
裁判所は、このエレベーター保守管理契約について、
期間の定めのある有償の準委任契約にあたると判断しました。
委任・準委任契約では、当事者間の信頼関係が契約の重要な基礎になります。
そのため、一般的な請負契約などと同じように、
「５年間の契約なのだから、５年間必ず継続しなければならない。」
と単純に考えることはできません。
「残りの保守費用がもらえなくなった」は損害になる？
保守会社は、「契約期間中に一方的に解約されたので、残りの期間の報酬を失った。」
と主張しました。
しかし裁判所は、この主張を認めませんでした。
問題となったのは、当時の民法６５１条２項にいう、
相手方にとって「不利な時期」に解約されたかという点です。
もし不利な時期に解約されたということであれば、
民法上（民法６５１条２項）は損害賠償を支払う必要がでてきます。
（委任の解除）
第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。
２ 前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。
一 相手方に不利な時期に委任を解除したとき。
二 委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く。）をも目的とする委任を解除したとき。
裁判所は、この「不利な時期」とは、
委任された事務そのものを処理する上で受任者が不利益を受ける時期
を意味し、単に「契約が続けば得られたはずの報酬を失った」
というだけでは含まれないと判断しました。
３か月前に通知していたことも考慮された
さらに、この事案では、管理組合は突然契約を打ち切ったわけではありません。
平成１３年１月３１日に通知し、
実際に契約が終了したのは同年４月３０日でした。
つまり、約９０日間の猶予期間が設けられていました。
また、保守会社について、
・この解約のために従業員を解雇した
・人員配置を大きく変更せざるを得なかった
といった事情も認められませんでした。
そのため裁判所は、
保守会社に報酬の喪失以外の具体的な不利益が生じたとは認められない
として、今回の解約は「不利な時期」にされたものではないと判断しました。
「期間途中で解約したら残り全部を払う」では解約できないのと同じ
保守会社は、「期間の定めがある有償契約なのだから、
途中解約するのであれば残りの期間の利益を賠償すべきだ。」とも主張しました。
しかし裁判所は、仮にその考え方を採用すると、
管理組合は解約後に保守サービスを受けていないにもかかわらず、
その対価だけを支払い続けなければならなくなると指摘しました。
それでは、実質的に契約を解約する意味がなくなってしまいます。
裁判所は、当事者間の信頼関係を基礎とする委任契約について、
解約を認めている制度の趣旨にも反するとして、この主張も認めませんでした。
【今回のポイント】
今回の東京地方裁判所平成１５年５月２１日判決では、
５年間の契約期間が定められたエレベーター保守管理契約について、
マンション管理組合が期間途中で解約したものの、
保守会社による損害賠償請求は認められませんでした。
特に、「残りの契約期間に受け取るはずだった報酬を失った」
というだけでは、直ちに損害賠償が認められなかった点が重要です。
もっとも、「保守契約ならいつでも自由に解約でき、何の責任も負わない」
という意味ではありません。
今回の裁判では、
・契約の性質が準委任契約であったこと
・管理組合が約９０日前に解約を通知していたこと
・保守会社に報酬喪失以外の具体的な不利益が認められなかったこと
などが考慮されています。
そのため、実際に管理委託契約や設備保守契約を途中で解約する場合には、
契約書の中途解約条項、契約の法的性質、解約予告期間、違約金条項、
相手方に具体的にどのような損害が生じるのか、などを確認する必要があります。
特にマンション管理組合では、エレベーター保守だけでなく、
管理会社との管理委託契約や各種設備の保守契約についても、
同様の問題が生じることがあります。
また、今回の裁判例の考え方は、不動産会社との管理委託契約など、
準委任契約だと考えられる契約には妥当するものだと思います。
「契約期間が残っているから解約できない」あるいは逆に、
「委任契約だからいつでも無料で解約できる」
と単純に判断せず、契約内容と具体的な事情を確認することが大切です。
※なお、上記事例はあくまで架空のものであり、
実在の人物、団体とは一切関係ありません。
