高齢者の不動産売却トラブル、著しく低額な売買は無効になる？
2026.04.20
執筆者 陽なた法律事務所 弁護士 松井竜介
こんにちは。弁護士の松井です。
今回は架空の相談事例をもとに、解決方法や裁判例を紹介したいと思います。
【相談内容】
建物の所有者（オーナー）Ａさん（８０代）からのご相談です。
Ａさんは、自宅マンションを知人の紹介で知り合った買主Ｂさんに売却しました。
売却代金は約３５０万円でしたが、
後になって周辺の取引価格と比べて著しく低いのではないかと
疑問を抱くようになりました。
さらにＡさんは、売却後も同マンションに住み続けるため、
Ｂさんとの間で賃貸借契約を締結しましたが、
その賃料は月額２０万円を超える高額なものでした。
Ａさんは、「この売買契約は無効にできないのか」と不安に思い、
相談に来られました。
【弁護士からの回答】
結論から申し上げると、Ａさんのケースでは、
売買契約が無効と判断される可能性は十分にあります。
このようなケースでは、売買契約の有効性について、
複数の観点から検討することになります。
まず、実際の裁判例（東京地裁平成３０年５月２５日判決）では、
８０代の高齢者が自宅マンションを著しく低額で売却した事案について、
「公序良俗に反する」として契約の無効が認められています。
裁判例では、
・市場価格や固定資産税評価額と比べて売買価格が極端に低いこと
・高齢で判断能力の低下が疑われること
・売却後の賃貸条件が著しく不利であること
などが重視されました。
その結果、所有権移転登記の抹消が認められています。
さらに、このような事案では
「錯誤無効」（民法第９５条）の観点も問題となります。
すなわち、Ａさんが、
・不動産の適正な価値について重大な誤解をしていた
・売却によってどの程度不利益を被るか十分に理解していなかった
といった事情がある場合、
その錯誤が契約の重要な部分（要素）に関するものであれば、
契約は無効とされる可能性があります。
特に本件のように、
・相場とかけ離れた価格設定
・売却の合理的動機が乏しい
・高齢で情報理解に限界がある可能性
といった事情がある場合には、「重要な錯誤」が認められる余地があります。
もっとも、錯誤無効が認められるためには、
原則として重大な過失がないことも必要となるため、
具体的な事情の検討が不可欠です。
したがって、本件のようなケースでは、
「公序良俗違反による無効」
「錯誤による無効」
といった複数の法的構成を検討しながら対応していくことになります。
なお、Ａさんに錯誤がある場合には、Ｂさんの行動によっては、
詐欺取消（民法第９６条）も検討の余地があります。
【今回のポイント】
・著しく低額な不動産売買は「公序良俗違反」で無効となる可能性
・価格や契約内容についての重大な誤解があれば「錯誤無効」も問題となる
・高齢者取引では、理解能力や意思形成過程が重視される
・複数の法的主張を組み合わせることが実務上重要
上記は一例であって、
事案によって、具体的な事情も異なりますので、
より詳細なご相談をおすすめいたします。
※なお、上記事例はあくまで架空のものであり、
実在の人物、団体とは一切関係ありません。
【参考記事】
