家賃の増額もしくは減額ってできるの？

2019.12.27

執筆者　陽なた法律事務所　弁護士　 松井竜介

こんにちは。弁護士の松井です。

今回は家賃の増額請求と減額請求の話です。

たとえばマンションに長く住んでいる場合に、家賃が据え置きだとしましょう。

まわりの家賃相場が上がっていれば、貸主は家賃を上げたいと思いますし、

家賃相場が下がっていれば、借主は家賃を下げたいと思いますよね。

そんなときに使われるのが「借賃増減額請求権」という権利です。

「借賃増減額請求権」は借地借家法第３２条１項に規定されていますが、

家賃の増減額が認められるためには、

①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、

②土地もしくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、

③近傍同種の建物の借賃に比較して

不相当となったときという要件が必要になります。

どの場合に上記要件に該当するか一概にお話しすることは困難ですが、

相当家賃の算定方法には、

①差額配分法、②利回り法、③スライド法、④賃貸事例比較法があり、

不動産鑑定士さんの鑑定では、それぞれの家賃額を算出して、平均化したり、

一部の算定方法の比重を高くして相当家賃を算出しているようです。

①差額配分法は、建物や敷地の経済的価値から適正賃料を算出して現家賃との差額について誰がいくら負担するのかという点から相当家賃が算出されます。

②利回り法は、建物や敷地の価格の期待利回りや諸経費を考慮するものです。

③スライド法は、現家賃決定後の経済事情の変動率を考慮するものです。

④賃貸事例比較法は、同等・類似の事例にいくつかの補正をして相当家賃が算出されるものです。

裁判上でも賃料の増額請求や減額請求がなされますが、

その場合にはお互いが不動産鑑定士に依頼して、鑑定書を提出することが多く、

最終的には裁判所からの鑑定が行われることになったりします。

鑑定費用は数十万円から数百万円する場合もあるので、

裁判で賃料増額請求や減額請求をしようとすれば結構お金がかかってしまいます。

よって、もし家賃額に納得がいかない場合には、

まずは当事者間でよく協議されるべきでしょうね。

それから裁判上家賃増額や減額が認められた場合には、

借地借家法第３２条２項と３項によって、

不足額や超過額に１割増しの利息をつけて支払うことになっていますので、

こちらもお気をつけ下さい。

陽なた法律事務所　弁護士　松井竜介