賃貸借契約が解除される場合とは？信頼関係破壊の法理

2023.09.29

執筆者　陽なた法律事務所　弁護士　 松井竜介

１　はじめに

こんにちは。弁護士の松井です。

賃貸借契約の終了原因のうち、

解約申入れや更新拒絶により契約が満了する場合については、

すでに当ブログ（※）で説明していますので、

今回はそれ以外の理由による契約解除のお話をしたいと思います。

※立ち退きと正当事由　老朽化していることは正当事由になるか

２　借主の賃料不払い

と規定されていますので、借主は賃料の支払い義務があることになり、

賃料を支払わないことは債務不履行となって、契約解除の理由となります。

３　用法遵守義務違反、無断増改築

また、民法上、

と規定しているため、借主が無断で建物を増改築したような場合には、

契約解除の理由となります。

４　賃借権の無断譲渡、無断転貸

さらに、民法上、

と規定があり、借主が無断で賃借権を譲渡したり、

無断で転貸した場合（いわゆる又貸し）も、契約解除の理由となります。

５　信頼関係破壊の法理、背信行為論

これまで説明してきた契約解除の理由ですが、

たとえば、賃料不払いが１回でもあれば、契約は解除されてしまうのでしょうか？

昭和２７年４月２５日最高裁判決では、

『およそ、賃貸借は、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるから、
賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切つて、賃貸借関係の継続
を著しく困難ならしめるような不信行為のあつた場合には、相手方は、賃貸借を将
来に向つて、解除することができるものと解しなければならない』

と判断していて、信頼関係が破壊されているかどうかが重要となっています。

よって、「１か月の賃料不払い」だけを理由として、

契約解除をするのは難しいことになります。

また、昭和３９年７月２８日最高裁判決では、

賃料１，２００円の事案で、３か月分に満たない３，０００円の滞納では、

解除を認めていないので、解除理由として３か月以上の滞納が目安になります。

６　まとめ

賃料不払いなどがあっても、すぐに契約解除となるわけではありません。

他の事情も含めて、信頼関係が破壊されているかどうか、

慎重に判断する必要があります。