定期借家契約にすれば立退料がいらない？

2019.05.31

こんにちは。弁護士の松井です。

１　定期借家契約とは？

賃貸借契約の種類に、定期借家（定期建物賃貸借）契約というものがあります。

これは「定期」つまり期間が定まっているものという意味です。

一般的な普通の借家契約には１年契約とか２年契約とか期間がありますが、

普通の借家契約には更新があり、

その更新を拒絶するためには正当事由が必要になってきますので、

正当事由がない限りは更新されてしまいます。

この正当事由とは、借地借家法第２８条によれば、

「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、」

決められることになりますので、

財産上の給付（いわゆる立退料）が必要になる場合が多々あり、

場合によってはこの立退料が高額になることもあります。

他方で、定期借家契約は、定まった期間だけの契約で更新がなく、

期間満了により契約が終了するので、

立退料というものを考慮する必要がありません。

よって、家主さん側にとっては、定期借家契約を締結すれば、

契約終了による立退料を支払わずに建物が戻ってくるため、

都合の良い契約といえます。

２　定期借家契約の落とし穴

ただし、当然デメリットもあり、定期借家契約を有効にするためには、

「契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借契約は終了する」

内容が記載された書面（借地借家法３８条２項書面）を借主に交付して、

説明しなければならないなどの厳格な条件があり、

その条件に違反すると更新のある普通の借家契約と同じになってしまうため、

立退料が必要になるなど予想外の事態となり得ます。

※上記ひな形はあくまでサンプルですので、記載内容について法的効力を保証するものではありません。

実際に、契約書自体は「定期借家契約書」もしくは「定期建物賃貸借契約書」

と記載されていたとしても、

先ほどの借地借家法３８条２項書面の交付・説明を忘れていたため、

結局家主さんが借主に対して、かなりの立退料を支払ったという事例があります。

３　さいごに

休業損害や設備備品の補償などで立退料が

高額になりやすい店舗・テナントの場合には、

定期借家契約がおすすめですが、

先ほどお伝えしたとおり条件が厳しいので、

リスクを回避するためにも、

ぜひ弁護士などの専門家に確認してもらって下さい。