普通建物賃貸借契約において、貸主から立退請求がされ、最初の提示額の３倍超の立退料で解決した事例

執筆者　陽なた法律事務所　弁護士　松井竜介

ご相談内容

【マンションの借主であるＡさんからのご相談】

借りているＺマンションの貸主がＺ社からＢ社へ変わったようです。

すると、Ｂ社から、

突然建物の老朽化を理由に建物を取り壊して、新しく建て替えるので、

退去して欲しいという連絡が来るようになりました。

Ｂ社の担当者が直接マンションにやってきて、正直困惑していますし、

提示された立退料１００万円での立ち退きを請求されています。

法的に立ち退かないといけないのでしょうか？

それから立退料が適正な金額かも知りたいです。

解決までの道筋

①受任通知

Ｂ社担当者が直接マンションに来ることで、

Ａさんが精神的に負担だということもあり、

早期に受任して、Ｂ社宛に受任通知書を送り、

交渉の窓口を弁護士にした。

②正当事由について

Ａさんが立ち退かないといけないのか、

今回Ｂ社の主張は、解約か更新拒絶か明確ではないものの、

共通して正当事由があるかどうかが重要。

今回Ｂ社の主張は、建物の老朽化ということだが、

実際にＡさんが居住していて、

その限りでは老朽化と言えるような問題はなさそうであり、

Ｂ社から具体的な老朽化を示す根拠資料も開示されていない。

そうすると、老朽化という主張は、

正当事由を満たす理由としては乏しいということになり、

Ａさんは立ち退く理由はないことになる。

ただ、Ａさんが退去しても良いと考えた場合には、

正当事由はないという前提で、相応の立退料の支払いを求めていくことになる。

③立退料について

立退料の適正な金額については、

まず基本的には、立ち退きに関する実費や実損を計算していくことになる。

今回のＺマンションと同程度のマンションに転居するとした場合、

その具体的な費用について検討し、

新居の初期費用８０万円、引っ越し費用２６万円などの実費や、

賃料差額２年分１７０万円、その他４５万円など細かく検討した。

そして、具体的な裏付け資料も確認した上で、

任意に立ち退く場合の立退料として、３２０万円超を請求することとなった。

④解決

Ｂ社担当者と交渉を行い、

正当事由はなく立ち退く理由はない旨伝えた上で、

かりに立ち退きを選択する場合の金額を提示した。

Ｂ社からは期限までに退去できない場合の違約金条項の希望があるなど、

交渉が難航した部分もあったが、最終的には、

最初に提示された立退料１００万円の３倍超の３２０万円で合意できた。

解決のポイント

①立ち退く理由がなかったこと

老朽化の根拠資料がなく、法的に立ち退く理由がないため、

あくまで金額次第で任意に立ち退くという有利な交渉ができた。

②具体的な裏付け資料があったこと

単に立退料を増額するという交渉ではなく、

具体的な根拠を示した上で、退去のためには、

これだけの金額がかかるということを明示することで、

相手のＢ社も検討がしやすい状況を作った。

③建て替えということで、ビジネスの視点があったこと

立ち退く理由がない以上、任意に立ち退くということは、

基本的に納得のいく立退料を支払ってもらう必要がある。

ただ、相手に資金的な余裕がなければ、高額の立退料は支払ってもらえない。

この点で、Ｂ社は建て替えという事業を行う計画のため、

ビジネスとして、ある程度の立退料を支払う意思があったと推測される。

そのため、ほぼＡさんの言い分どおりの金額で解決できた。

お客様の声

新オーナーからの突然の退去要請と、

強引な直接交渉に心身ともに追い詰められていました。

松井先生が交渉の代理人を引き受けてくださってから、

相手方の執拗な訪問が止まり、

平穏を取り戻せたことが何よりありがたかったです。

先生が借地借家法に基づき毅然と交渉してくださったおかげで、

当初の提示額を大きく超える立退料を確保できました。

私一人ではどのような資料が交渉材料になるのかわからなかったので、

資料作りについて丁寧なアドバイスをいただけたことも心強かったです。

結果的に退去要請に応じる形となりましたが、

最善の着地点に導いてくださったことに心から感謝しています。