不動産売買契約書の内容や事実経過から、契約解除ではなく契約不成立を前提として対処した事例
執筆者 陽なた法律事務所 弁護士 松井竜介
ご相談内容
不動産業者の方からのご相談。
不動産売買契約に関して、代金支払いなど決済しようとした際に、
買主と急に連絡がとれなくなり、その後行方不明となって困っている。
不動産（マンション１室）をこのままにしておくわけにもいかないので、
すぐに他の方（第三者）に売却しても良いのか。
解決までの道筋
もし、不動産の売買契約が成立していた場合に第三者に売却すると、
買主から債務不履行を理由として逆に損害賠償請求をされるリスクがあるため、
まず契約が成立しているかどうか確認することにした。
そして、契約書の有無や押印の有無、
当事者間のやりとりなどの事実経過を確認したところ、
契約書はあるものの押印はなく、決済時に契約内容を確認の上で、
売主買主双方が押印することになっていたという事実があり、
今回は決済前で押印がない以上、契約は成立していないと考えられた。
そのため、今回は契約の解除をする必要はない事案であると判断した。
ただ、第三者に売却した後に、相手方から契約が成立していると主張されたり、
契約締結前でも責任追及されるリスク（いわゆる契約締結前の過失）を踏まえて、
念のため、相手方に対して内容証明郵便で契約を締結する意思があるか、
２週間以内に回答を求めるという期限を設定して催促することにした。
その後設定した期限が経過したものの、相手方からは何も連絡はなかったため、
契約締結の意思がないものとみなして、第三者に無事売却できた。
解決のポイント
・そもそも契約を締結しておらず、契約解除をする必要がなかったため、
解除通知書を作成するために解除する理由などを色々検討せずに済み、
早期解決につながった。
・問題発生後、早い段階で相談があり、
第三者への売却前にアドバイスができたため、
その後のリスクを踏まえた対処が可能となった。
契約は成立していないから他の方へ売却しても問題ないと楽観視していましたが、
念のために弁護士に相談してみようと思いました。
そうすると後々トラブルになる可能性があったと伝えられ、
安易に考えていたことが恐ろしくなりました。
最終的に後々トラブルがないように解決してもらい、
別の方に無事売却することができました。
弁護士に相談するのは敷居が高いと思いましたが、
松井先生は相談しやすくとても助かっています。
