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定期建物賃貸借契約において、貸主からの中途解約による立退請求がされ、最初の提示額の3倍の立退料で解決した事例

執筆者 陽なた法律事務所 弁護士  松井竜介

 

ご相談内容

 

【マンションの借主であるさんからのご相談】

 

去年、貸主社と甲マンションの賃貸借契約をしました。

この賃貸借契約は15年間の定期建物賃貸借契約というもので、

期間満了でも更新がないとのことでしたが、

子供が大きくなるまでは住めたら良いという考えもあって、

この甲マンションに決めました。

 

しかし、今年になって社から途中解約したいという申し出があり、

立退料80万円での立ち退きを請求されています。

 

法的に立ち退かないといけないのでしょうか?

かりに立ち退くとしても、適正な立退料は支払って欲しいです。

 

解決までの道筋

 

①途中解約権について

 

まず法的にさんが立ち退かないといけないのか問題となる。

 

契約書上は、貸主である社に途中解約権があるが、

定期建物賃貸借契約はそもそも更新がないものであり、

さらに貸主に途中解約権まで認められるとすると、

借主は期間満了で契約更新もない上に、

いつでも解約されてしまうという不安定な状況におかれてしまう。

これは借主にかなり不利なものであり、

借地借家法第30条により無効と判断された裁判例がある。

(東京地方裁判所平成25年8月20日判決)

そうすると、社の立ち退き請求は理由がなく、

さんは立ち退かなくて良いことになる。

 

②立退料について

 

法的にはさんは立ち退かなくても良いとしても、

穏便に解決するために、適正な立退料を支払ってもらって、

立ち退くという選択肢もあり得る。

 

適正な金額については、

甲マンションと同程度のマンションに転居するとして場合の

引っ越し費用などの実費や、賃料差額について検討し、

任意に立ち退く場合の立退料として、

数百万円を請求することとなった。

 

③解決

 

社の途中解約権は無効であると主張をしながら、

金額次第では立ち退くこともあり得るという方向で話を進め、

最終的には、最初に提示された立退料80万円の3倍の240万円で合意できた。

 

解決のポイント

 

①立ち退く理由がなかったこと

 

法的に立ち退く理由がないため、

あくまで金額次第で任意に立ち退くという有利な交渉ができた。

 

②賃料が比較的安かったこと

 

立ち退く理由がない以上、任意に立ち退くということは、

定期建物賃貸借契約の残りの期間の権利・利益を放棄することになるため、

その権利・利益を放棄するのに値する立退料を請求していくことになる。

 

今回、甲マンションの家賃は移転先の同程度のマンションと比べて安く、

立ち退くことで、さんはこの安く居住できる権利・利益を放棄することになる。

よって、この権利・利益を放棄する対価として、立退料については、

家賃差額×残りの賃貸借期間というわかりやすい金額を提示できた。

 

お客様の声

 
新生活を始めて落ち着いた矢先に、
急な立ち退きを言い渡され途方に暮れていたところ
松井先生に親身に相談に乗っていただきました。
個人での円満な解決は厳しく、
かなりの時間を取られていたので、
松井先生に一任して肩の荷がおりました。
結果的に納得のいく金額で話がまとまったので、
お願いをしてよかったです。
 
 

 

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